凯德23亿港元收购香港宜必思酒店 拟改造为学生公寓

9月18日，新加坡凯德投资（CapitaLand Investment）拟以约23亿港元收购香港上环德辅道西28号的宜必思香港中上环酒店。该酒店楼高32层、共550间客房、2012年开业、原由雅高集团运营。凯德计划在完成收购后将其改造为学生公寓，交由旗下雅诗阁长住品牌“雅遇（Adoor）”运营，作为其在香港拓展长租住宿业务的平台型种子资产。

据法律顾问JSM披露，该交易为2026年至今香港规模最大的酒店交易，亦是凯德自2014年以来在香港的首笔重大收购。交易通过非公开推介完成，标的呎价约1.06万港元，每间客房折价约418万港元。若最终落地，将成为本轮香港“酒店改学生公寓”热潮中金额最高的一单。

继京东（7.5亿港元购入油麻地海景丝丽酒店）、华润隆地（9.53亿港元买下荃湾悦品酒店）、招商局商业房托等机构之后，又一重量级资本入局香港学生公寓赛道。今年以来披露的相关收购改建案例超过10宗，交易总额已突破80亿港元，反映“存量酒店换锚学生住宿”正从边缘细分走向机构化主流。

仲量联行数据显示，香港学生床位缺口将从2025至2026学年的7.63万个扩大至2029至2030学年的14.72万个；私人专用学生宿舍仅约6900个床位，主流项目入住率长期维持在98%至100%，租金自2022年起每年稳步上涨近10%。刚性供需缺口为“酒改宿”模型提供了高确定性的现金流支撑。

资产逻辑正在切换：酒店经营模型为客房收入乘以入住率，改学生公寓后变为床位租金乘以满租率，租约稳定（通常一学年）、运营成本低、现金流可预测性强。仲量联行估计酒店改建学生宿舍五年目标内部回报率约13%至16%；而香港乙级商厦空置率连续五年超过10%，商厦改建目标IRR可达15%至18%，未来资本或逐步从“酒改宿”转向“商改宿”。

对内地启示：在写字楼空置率攀升、部分商务酒店资产承压的城市，香港酒改宿的现金流模型为存量资产盘活提供了参照样本。改造成本、消防验收、产权分割、租约结构为落地四大关键变量；政策口径与“城中学舍计划”式存量物业转型通道，将决定此类资产重估的广度与速度。

信息来源：财新网、新浪财经、观点网、时代财经、JSM（孖士打）、航旅日报（2026-09-18）。整理：联邦顾问。