服务范围养老地产

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养老地产投资要素

根据项目的实际先天要素,选一种适合投资方资金战略的开发模式。

产品形态的丰富有利于带动项目的销售,但同时带来的则是投资额度的加大以及其不成正比的收益。

功能构成的前期定位报告直接影响后期经营管理期的利用率、收益率。

进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,是项目畅销的先决条件。

养老项目销售去化程度可观,但都面临运营、回收收益的问题。

如何建立有效的盈利模式,是养老项目投资的核心。

the Development Model

养老地产开发模式分析

模式 特征 产品特色 目标群体 优缺点
候鸟式养老 候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式,每年抽出1-2月时间,随着季节变化,到不同的地方,在游玩中健康快乐享受老年生活 酒店、住宅、景区、休闲度假会所等多种产品形态 客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主 优点是环境优美、灵活性强,缺点是季节性强、便利性不足 连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化,使老人有机会进行异地旅游、疗养。
立体式养老 集文化资源与自然资源于一体,将运动、医疗、宗教、文化等养生方式相结合立体式理念,是一个以养老为核心的全产业链模式。 住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态 各阶段中高收入的老年客户,涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者 该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善,但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。
居家式养老 在地产大盘中加入养老主题概念,仅提供基本养老服务和社区配套服务,往往以养老住宅、养老别墅等形式出现。 住宅、会所、康复中心、俱乐部等 中高收入的长者,健康状况良好,充满活力,采取住宅直接销售的经营方式 大部分仍停留在概念层面,均只是"养老住宅的提供者",还没有成为"养老服务的供给者"
医疗综合体式养老 更加关注老年人健康方面的需求,通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作,提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务 疗养院、体检中心、管理服务中心等 主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。 能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链,对医疗康复专业技术能力要求也较高。
农家乐养老 是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式。老人与农户签订协议,长期寄养在农户家中,是一种特殊的乡村旅游形式,也可以成为新农村建设的一种重要模式。 度假村、休闲娱乐项目等 客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主 该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展,但服务水平和配套设施有待提高
the Product Pattern

养老地产产品形态分析

类型名称 项目构成
养老酒店 客房、康疗、餐厅、娱乐等
养老居住地产 独栋院落、度假酒店、酒店公寓、短租公寓、接待中心; 康疗中心、购物中心、运动休闲设施
养老度假村 独栋院落、度假酒店、酒店公寓、短租公寓、接待中心; 养生餐厅、温泉疗养、老年大学、购物中心、高尔夫、会议中心
康体疗养型国际健康城 医院、健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、国际会议中心、医学院
运动型老年度假村 高尔夫、游泳馆、网球场、健身房、太极习武场、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、羽毛球馆等
连锁养老机构 医疗+住宿
the Functional Structure

养老地产功能构成分析

一般养老地产项目均包含生活居住区、配套服务区、康体娱乐区、医疗护理区等,根据项目定位配比有所侧重。

基本指标 基本范围 主要原则
总体功能配比 居住面积:配套面积=6:4~7:3 1.遵循相关法律法规要求;
2.考虑人均空间配比符合老人生活的舒适性;
3.考虑老年人生命周期对产品需求的变化 。
人均生活区面积 约40-50㎡
人均室内休闲配套面积 约8-10㎡
容积率 中国的养老地产容积率一般在0.3—1.2之间,以低层和中层公寓为主要建筑形式
绿化率 一般在50%以上
其他配比 约20%的老人有短期或长期护理需求
the Segmentation of Demand

养老地产需求细分

the Problems Facing

养老地产面临的问题

the Revenue Model

养老地产收益模式

目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式:“持有”、“出售”和“出售与出租相结合”。