新加坡凯德投资拟以约23亿港元收购香港上环宜必思香港中上环酒店（550间客房），计划改造为学生公寓，交由旗下雅诗阁长住品牌雅遇运营，作为其在香港拓展长租住宿业务的平台型种子资产。据法律顾问JSM披露，该交易为2026年至今香港规模最大的酒店交易，亦是凯德自2014年以来在香港的首笔重大收购。继京东、华润隆地、招商局等机构之后，又一重量级资本入局香港学生公寓赛道，反映存量酒店换锚学生住宿已成为机构化投资新风潮，亦为内地存量资产盘活提供参照样本。
9月18日，新加坡凯德投资（CapitaLand Investment）拟以约23亿港元收购香港上环德辅道西28号的宜必思香港中上环酒店。该酒店楼高32层、共550间客房、2012年开业、原由雅高集团运营。凯德计划在完成收购后将其改造为学生公寓，交由旗下雅诗阁长住品牌“雅遇（Adoor）”运营，作为其在香港拓展长租住宿业务的平台型种子资产。
据法律顾问JSM披露，该交易为2026年至今香港规模最大的酒店交易，亦是凯德自2014年以来在香港的首笔重大收购。交易通过非公开推介完成，标的呎价约1.06万港元，每间客房折价约418万港元。若最终落地，将成为本轮香港“酒店改学生公寓”热潮中金额最高的一单。
继京东（7.5亿港元购入油麻地海景丝丽酒店）、华润隆地（9.53亿港元买下荃湾悦品酒店）、招商局商业房托等机构之后，又一重量级资本入局香港学生公寓赛道。今年以来披露的相关收购改建案例超过10宗，交易总额已突破80亿港元，反映“存量酒店换锚学生住宿”正从边缘细分走向机构化主流。
仲量联行数据显示，香港学生床位缺口将从2025至2026学年的7.63万个扩大至2029至2030学年的14.72万个；私人专用学生宿舍仅约6900个床位，主流项目入住率长期维持在98%至100%，租金自2022年起每年稳步上涨近10%。刚性供需缺口为“酒改宿”模型提供了高确定性的现金流支撑。
资产逻辑正在切换：酒店经营模型为客房收入乘以入住率，改学生公寓后变为床位租金乘以满租率，租约稳定（通常一学年）、运营成本低、现金流可预测性强。仲量联行估计酒店改建学生宿舍五年目标内部回报率约13%至16%；而香港乙级商厦空置率连续五年超过10%，商厦改建目标IRR可达15%至18%，未来资本或逐步从“酒改宿”转向“商改宿”。
对内地启示：在写字楼空置率攀升、部分商务酒店资产承压的城市，香港酒改宿的现金流模型为存量资产盘活提供了参照样本。改造成本、消防验收、产权分割、租约结构为落地四大关键变量；政策口径与“城中学舍计划”式存量物业转型通道，将决定此类资产重估的广度与速度。
信息来源：财新网、新浪财经、观点网、时代财经、JSM（孖士打）、航旅日报（2026-09-18）。整理：联邦顾问。
2026/10/20 2026年10月19日，绿岩（重庆）文旅发展有限公司与万豪国际集团签署合作协议，重庆文珑翡世之选酒店落户重庆解放碑，预计2027年内揭幕，规划396间客房及套房。该项目是万豪旗下The Luxury Collection（原中文名豪华精选）以全新中文品牌名称翡世之选在中国大陆首家全新规划打造的标杆项目；2026年恰逢该品牌创立120周年。品牌中文名此前已在存量项目落地：2025年中国台湾高雄然一翡世之选酒店率先使用新译名，南宁龙光那莲豪华精选亦已更名为南宁那莲翡世之选酒店。豪华精选1997年首度进入中国市场，2010年以天津利顺德大饭店正式挂牌，2019年南宁龙光那莲为大陆第八家；经历2018年至2020年多店撤牌后，大陆仅余5家分号，此次更名与全新规划项目落地，意味着万豪软品牌在华策略从规模扩张转向单店价值与本土叙事。
2026/10/19 2026年10月19日至20日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金（基金代码181002）正式面向公众发售，认购价格2.329元/份，发售总份额5亿份，拟募集资金11.645亿元。该产品为“双首单”项目：既是深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs。底层资产为广州天河体育中心美居酒店与全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店，三店合计1044间客房，均运营超过三年，2025年平均入住率稳定在90%以上；按发行价测算，2026年（年化）预测净现金流分派率约5.89%，2027年约6.00%。原始权益人为华住集团牵头的酒店及公寓投资资管平台上海安住此间商务信息咨询有限公司，基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。
2026/10/18 2026年10月17日至19日，首届全国景区民宿发展大会在四川巴中文旅示范区举行，10月18日启幕。大会由中国城镇化促进会民宿专业委员会、中国饭店协会文旅民宿专业委员会指导，中国民宿发展智库联盟与巴中文旅示范区旅游行业协会主办，会上发布第三届中国民宿品牌百强案例，“一五九米仓民宿”区域公用品牌亮相，巴中文旅示范区获授“全国景区民宿发展策源地”称号；中国民宿发展智库联盟与四川光雾山旅游发展有限公司签订共建景区民宿学院框架协议，四川光雾山旅游景区管理有限公司与华住集团签署合作协议。当地以米仓大道为轴串联五大文旅组团，累计新改建民宿400余户，规划总量不少于900家，并通过“存量盘活加增量入市”用地模式与“贷保担投”金融体系配套推进。
2026/10/18 过去一周（10月12日至10月18日），行业的关键词是跨界的钱与存量的活。零售与文博两端同时入场：胖东来梦之城四期6.6万平方米酒店规划公示，故宫博物院北院南侧9300平方米文化主题酒店启动，住宿业第一次被零售与文化IP当作消费闭环的一环来设计。国际品牌继续加码精选服务与存量改造，希尔顿花园在华突破200家、万豪在荷兰一次签约8家逾700间客房、万怡落子北京三里屯。资产端，香港置地拟以逾20亿新元收购新加坡乌节路三处资产多数股权，纽约广场酒店则闭店四年启动翻修，核心区奢华供给进入集中改造周期。经营端，10月第2周华住RP同比持平、锦江中国区RP同比下降8.5%，OTA平台客房2335.4万间同比增长5.2%，量增价减的压力仍在延续。政策与安全两端同步收紧，新疆旅游民宿条例明确闲置庭院与宅基地可改造为民宿，洛阳、南海、随州、贵州多地酒店因消防隐患被查封、处罚与强制执行。联邦顾问整理。