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如何通过资产管理手段改善酒店投资收益困境

2019年9月11日 来源:http://www.fedint.com      作者:http://www.fedint.com

如何通过资产管理手段改善酒店投资收益困境
如何通过资产管理手段改善酒店投资收益困境

自从千禧年后,中国酒店业呈现出一片繁荣,酒店供应数量急速攀升。与拥有酒店不同,兴建酒店必须具备独特的专业技能,使酒店物业资产绩效能随着时间推移达到最大化。资产管理公司的作用是和其他利益相关者合作执行策略并实现特定目标。“酒店资产管理以一种独立,专业的第三方身份,提供运营评估,物业评估及改造升级等顾问服务,并用全新的资产定位,联合金融机构,协助提升资产价值或寻求退出机制。”

投资回报“惨淡”
酒店投资回报率低下一直是酒店业主/开发商最为忧心的问题,大量酒店项目的回报率无法突破3%,甚至很多项目的回报是负值。追溯其原,首先,在中国酒店业蓬勃发展时期,不少酒店业主盲目追求大空间以突显豪华的感觉和体验,过于片面的思维导致酒店的每间客房均摊建筑面积这一指标超出正常值。其次,酒店是一个运营十分繁琐且投资十分庞大的资产,酒店中不断的出现因为资产核查不及时导致的购置不规范、产品闲置、账实不符等问题,最终致使大量库存囤积与浪费、能耗与人工成本也逐年上升。而现在,整体旅游业大规模的发展,促使大量酒店无规则涌入市场,打破了供需平衡,导致大部分时间酒店的入住率都难以维持在健康的水平,旺季短期内的高入住率也难以支撑一整年酒店现金流的数据,即表现为现金流收益偏低。这几个因素共同导致了中国酒店业投资回报惨淡的现实。根据HVS多年来的项目经验与市场调研来看,中国酒店的净资产收益率平均值在2%左右,而美国酒店资产收益率在6%-7%左右,差距相当明显。

开发成本过高
随着中国经济的不断发展,政策也在随之推进,为了提升周边城市或区域的地价和提高其城市的经济发展,不少开发商瞄准了看似十分上档次的高星级酒店市场。但由于中国酒店行业的起步较晚,还不够成熟,使得在很长一段时间内,大量不合规格的地产在缺乏全面经济可行性分析作为支撑的条件下被当做一种良好的资产进行投资并开发为酒店。中国酒店市场迎来了它盲目增量的时期。

地产挑战
地产的主要挑战在于,它不仅是密集型资本,而且建成后的重大改造成本也十分高昂。下图显示了50家酒店的总建筑面积、每平方米总收入(美元)和每平方米净营业利润(美元)。分析转换为美元是为了更便于换算。
首先值得注意的是,样本中每家酒店的平均总建筑面积约为63,000平方米。平均客房数为330间,相当于每客房建筑面积高达189平方米。通过上述因素分析以及按照某些品牌标准,最小每客房建筑面积为93平方米——可以说大多数样本酒店的空间过大、建造过量。这样催生一种观点,顾问公司一定没有做好他们的工作使得酒店房间面积过大,建造过量。虽然这个观点在某些情况下可能是正确的,但我们HVS遇到的情况酒店通常是总建筑面积分配,因为酒店用途已根据开发项目的情况确定。这样,酒店开发项目自身就贴上了一个重大价格标签,这在微观层面无法避免,同时在宏观层面也不利于城市环境。
从图中观察结果显示,酒店总建筑面积应低于50,000平方米。根据回报递减规律或“并非越大就越好”的通俗说法,分配的建筑面积越大,越难以保证实现更高的收入/总建筑面积。根据所分析的酒店样本,总收入/总建筑面积超过高于每平方米200美元或人民币1,400元对业主来说还算不错,超过每平方米300美元或人民币2,000元为业绩良好。就净营业利润/总建筑面积来说,每平方米达到或超过100美元或人民币700元为业绩良好。(这两个数据仅通过一小部分样本计算得出。)

利润率与劳动成本
酒店管理公司可通过控制劳动成本有效调整营业利润率,然而,令业主苦恼的是,利润率是有结构性限制的。酒店至关重要的管理在于对主要运营部门固定与可变成本的控制。管理者在酒店低利用率期间会遇到固定支出壁垒,而在酒店高利用率期间则有机会控制可变成本。我们对酒店的两个主要运营部门(客房和餐饮)进行了分析。
图中显示了可变支出和固定支出之间的关系,即劳动成本和每已售房客房利润(Profit per Occupied Room)之间的关系。客房部门的劳动成本占5-20%,相对应客房部门的每已售房利润为人民币300元至人民币1,500元之间。当每已售房客房利润超过人民币600元或劳动成本比例下降到10%以下时,就会出现与可变成本管理相关的拐点。
除了图中所描述的关系外,还会出现与预期相反的情况。在所考察的酒店中,只有40%左右的酒店每已售房客房利润超过人民币600元,直接原因就是市场平缓的平均房价表现。这对于巨额投资了酒店物业而不能从酒店的运营中获得可观的利润的业主来说,应该是非常痛苦的事情。
究其原因,是酒店对资产管理的概念不清晰,资产管理不到位,不高效,使得资产价值流失、毁坏其资产价值、维修成本高,最后导致酒店业开发成本极高,即现金流收益低是中国酒店业投资回报低最关键的原因。

GDP增长放缓
除了政府调控政策外, 开发商还面临着其他负面影响。中国公布第三季度GDP增长6.5%,是全球金融危机以来增长的最低水平。从中美贸易纠纷开始,人民币兑换美元汇率已接近10年来的最低水平。贸易战的爆发已经影响到各行各业,无论是从金融界,还是到实业界。酒店业作为与金融实体关系最为密切的产业之一酒店业也受到了很大的影响。环球旅讯对中国主要航空公司旅客量的统计,今年1月份至5月份的旅客量增速只有5.5%左右,远低于2018年和2017年的同期同比增速的14.04%和16.10%。
由于大量数据表现出,中国的大部分酒店都处在一种投资回报的困境之中。简单地讲,大部分的酒店都面临着: 投资回报率过低、投资数额过大、开发及购买成本不断上升收入低、导致运营成本过高、现金流过少等问题。

资产管理手段干预
以上存在的问题多年来一直未得到有效的解决,归根结底来说是因为缺乏一套行之有效、适合自己酒店的资产管理模式,以及缺少一套针对行业特点定制的管理策略来充分有效利用和管理好酒店资产。对于中国来说,酒店资产管理概念不断被普及,但是它仍然是现在酒店管理中普遍存在的薄弱环节。
酒店物业资产可通过制定更严谨的方案提高面积利用率、增加收益、缩短投资回收期和合理选择出售资产获利。根据回报递减规律,过去几年里酒店数量建造过量,导致有些项目还不为人所知就在功能上出现了严重的问题。因此,考虑到物业资产发展的未来,对开发项目各个组成部分的建筑面积分配进行前瞻性的商讨至关重要。虽然观念上已经有了显著变化,但遗憾的是并非受经济增长分析所驱动。对于功能出现障碍的现有酒店,资产管理人将确定问题所在并实施改造;例如,闲置面积过大应考虑共享经济提升物业利用率。多家酒店已在其物业中推出了联合办公空间,让开发项目能面向更广阔的市场。同时,还必须为多种功能和谐融合发展提供或调整其他设施进行辅助。
拯救不良资产的过程从业绩分析和物业审查开始。资产管理人将根据对运营和支持部门的评估、资本支出要求和任何资本要求或义务,制定详细的资产计划。资产管理公司将代表业主制定该项计划,并与酒店管理公司的管理团队合作以实现最初确定的目标。

酒店资产管理的概念最早出现在美国。美国80年代中期,酒店业分为两种类型的客户:受酒店业投资高额回报吸引的机构投资者和保险公司。他们在80年代末期,由于对资产管理不当,遭遇了酒店债务危机,导致房产被银行拍卖。此时,酒店业主对于酒店的投资回报的关注度逐渐提高,对酒店资产管理的意识增强,也迫切的需要管理技能方面的支持,所以出现了酒店资产管理公司,能够为酒店业资产进行系统的、全方位的、有规划的、有保障的、有安排的进行管理。然而在中国,酒店资产管理的概念近两年才在行业中展露头角,资产管理人寥寥无几,多数酒店人对此概念也只是略知一二。随着行业的发展与进步,资产管理这一概念必将是未来酒店行业讨论的核心,资产管理人也将成为行业内炙手可热的角色。

关键字:酒店顾问、 酒店顾问公司

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